Un lector pregunta. -“Una propiedad con hipoteca de Pdvsa, de más de 25 años sin pagar, es decir, ahora mismo ese monto es irrisorio, la persona puede venderla sin tener la liberación?

                                                                                        

UN LECTOR PREGUNTA:

-“Una propiedad con hipoteca de Pdvsa, de más de 25 años sin pagar, es decir, ahora mismo ese monto es irrisorio, la persona puede venderla sin tener la liberación?

 

RESPUESTA:

Estimado amigo:

Puede venderla con subrogación de hipoteca en saldo cero, si ese es el caso, de parte del comprador. Si existe un saldo pendiente de pago, el comprador se obliga a cancelarlo en los términos expresados en el documento constitutivo de la hipoteca. Es decir, el comprador se obliga en asumir el cumplimiento de todas las obligaciones del vendedor, tal como están constituidas en el documento, en el saldo que hubiere. Si es saldo cero, como suelen serlo hoy en día, por la corrección del cono monetario, con los catorce ceros menos, en el Bolívar, se hace la subrogación en saldo cero, no obstante, el comprador se obliga en satisfacer cualquier obligación pendiente del vendedor, si la hubiere.

Pero, la obligación de efectuar su liberación de la hipoteca, persiste, de parte de PDVSA, o de cualquier acreedor hipotecario. Si ese acreedor no existiera más, hay que recurrir a un Tribunal competente, aportando las pruebas inherentes del pago y documentación requerida, y si queda, aún, algún saldo pendiente de pago, se efectúa una oferta real de pago, en el Tribunal, con lo cual, la Sentencia de dicho Tribunal constituirá un documento de liberación de hipoteca, el cual se Protocolizará en la Oficina de Registro Público correspondiente.

 Las partes, vendedor y comprador, colocan en el documento, quién se ocupará de efectuar los trámites de liberación, y a costo de quien, lo cual puede ser a cargo de una de las dos partes.

Las instituciones Bancarías, hoy en día son muy exigentes, para liberar una hipoteca, solicitando un Poder autenticado de parte del Vendedor, o propietario del inmueble hipotecado, ficha catastral actualizada, Nro. de crédito, acompañar documento constitutivo de la hipoteca y/o, también, de compra del inmueble, si ambos actos se realizaron en el mismo documento.

Hay algunos Registros que no aceptan ventas con subrogación de hipoteca cuando se trata de hipoteca constituida con el Banavhi.

Hoy en día hay un sinnúmero de documentos que la gente no ha actualizado, ni liberado su hipoteca convencional de primer o segundo grado, a veces de tercer grado, (que son más raras) y también, las hipotecas legales, que se constituyen, automáticamente, cuando se vende un inmueble citando el saldo a pagar en determinado número de cuotas, que luego los compradores, y vendedores, no saben que es necesario, y obligatorio, liberar, para poder vender el inmueble.

No obstante, el primer paso que debería darse, es el de dirigirse a la Institución Acreedora, y solicitar el saldo pendiente de pago, de haberlo, y el documento de liberación, o un modelo de documento de liberación, con los datos del apoderado de turno, para encabezar el documento final de compra venta, firmando, en el momento de protocolización del libro, además del vendedor y el comprador, con sus respectivos cónyuges, de haberlos, el Apoderado de la empresa acreedora a favor de quien se constituyó la hipoteca, en cualquiera de sus variantes: primero, segundo, tercer grado, o hipoteca legal.

Esos trámites son sencillos, normalmente rápidos y hacer las cosas bien, siempre es más sencillo de lo que parece, a primera vista.

Sin embargo, en aquellos eventuales casos en que hubiere demora en obtener el documento de liberación, que, en algunos casos la hay, el documento de compra venta con subrogación de hipoteca, ofrece la solución para efectuar una negociación de compra venta, rápida, o en forma inmediata, dejando aclarados, en el citado documento todos los detalles de las condiciones en que se efectúa la mencionada subrogación, a los efectos pertinentes.

La ventaja de la última modalidad es que el vendedor y/o prestatario es quien paga cualquier saldo que existiese, y si el documento de liberación de hipoteca se protocoliza por separado, con antelación del documento de compra venta, se deja constancia en el documento de compra venta del inmueble, que el único gravamen que existía sobre el inmueble, fue liberado mediante documento de la fecha y datos de registro que correspondan. Si se realiza la inherente liberación en el mismo documento de compra venta, encabezándolo, igualmente queda la constancia de su liberación.

Un cordial saludo,

Abg. Giuseppe Isgró C.

0412 2044999