EL DICTAMEN JURÍDICO

  

EL DICTAMEN JURÍDICO

 

©Abg. Giuseppe Isgró C.

 

 INTRODUCCIÓN

 

Hace ya muchos años, quien escribe escuchó decir, directamente, a un renombrado jurista venezolano, el Abg. CLAUDIO ELISANDRO FRISOLI MOUSSAWER, una de las mentes más lúcida conocidas en los dictámenes jurídicos emitidos por él, que, siempre su pasión había sido dedicarse, en el ejercicio de la abogacía, a la emisión de Dictámenes jurídicos. Siempre, el autor de este ensayo, ha tenido presente sus palabras.

De igual manera, en el curso del estudio de la carrera de Derecho, en las materias de Derecho Romano, le llamó, poderosamente, la atención, la función de los jurisconsultos, en Roma, y de como sus dictámenes eran vistos con respeto tanto por los jueces de la época como por todas las partes involucradas en un proceso judicial. Guardando las distancias, siempre ha tenido por Norte emular dicho modelo y aplicarlo en su labor diaria. Aunque ha adquirido mayor conciencia de su importancia de sus bondades durante la investigación para redactar el presente ensayo.

Se puede observar en Venezuela, al entrar en gran número de Despachos Jurídicos, detrás del escritorio del Abogado se encuentra un letrero informando al visitante: -“Toda consulta genera honorarios”. Esto demuestra la dificultad que tienen un gran número de abogados en cobrar honorarios por consultas jurídicas. Y aun cuando logren hacerlo, el bajo importe pagado por el visitante, no justifica, muchas veces, el tiempo dedicado a la evacuación de la consulta.

Muchos de los visitantes, en ocasiones amigos y clientes del Despacho Jurídico, vienen con una lista de cinco o más preguntas diversas, y la visita se puede extender hasta dos horas o más. A un cierto momento, el 80% de los visitantes se levanta, da las gracias, y dice: -“Gracias, Dr., en estos días le vuelvo a visitar para proceder en la forma sugerida por usted. Normalmente, algunos de esos visitantes vuelven después de algún tiempo, pero la mayoría no lo hace.

Ese tipo de realidad, aún en el mejor de los casos en que la persona pague la consulta jurídica, ha dedicado un tiempo valioso que no ha sido útil para el abogado, ni para el prospecto que efectúa la consulta, ya que, no deja de ser una asesoría rápida, casi sin tiempo para analizar a fondo el caso, y aportar un informe por escrito. La mayoría de las personas, olvidan, al poco tiempo, el asesoramiento recibido, ya que, normalmente ya tienen su propia opinión formada, y es la que podría, finalmente, predominar en su mente, perdiendo efectividad la eventual solución sugerida.

Analizando este tipo de dificultad que se suele afrontar en el ejercicio de la Abogacía, el autor de esta tesis llegó a la conclusión de que uno de los métodos efectivos para solventarla era la del Dictamen Jurídico.

Cuando un cliente habitual, o un nuevo prospecto recomendado por un cliente activo, o por alguien que lo ha referido, que siempre ocurre, solicita una cita para efectuar una consulta, usualmente, por costumbre de vieja data, en el Despacho Jurídico que se dirige, no se cobran las consulta, y durante un cierto número de años, se ha dejado de percibir honorarios profesionales por dichas actividades. Es cierto que con muchas de dichas personas se le ha realizados diversos servicios jurídicos de los cuales se han derivados importantes ingresos, ya que siempre la ley de compensación aporta beneficios de reciprocidad.

Empero, ahora, con el nuevo método de los Dictámenes Jurídicos, igualmente no se le cobra honorarios por la consulta inicial, aunque no vuelva para realizar el trabajo inherente. Sino que, se le atiende con amabilidad, se le escucha con atención, se le formulan las preguntas que clarifiquen la información y se le pregunta que cuál es el objetivo que buscan lograr, en la solución del caso.

Una vez formado el cuadro mental de lo que anhela el cliente, o prospecto de cliente, se le informa que lo mejor que se le puede sugerir es la de realizar un Dictamen Jurídico, mediante el cual se efectúa una valoración del caso a fondo, cuyo diagnóstico final, por escrito, mediante un Informe Jurídico, le permitirá disponer de elementos de juicios necesarios y suficientes, a los fines de tomar la mejor decisión a los efectos de resolver la situación inherente.

Se le informa, al prospecto que, durante la realización del Dictamen Jurídico se efectuarán por lo menos dos (2) consultas pagadas a juristas con gran experiencia en la materia respectiva, que se incluirán en el Dictamen Jurídico, a los fines de disponer, en un solo Informe Jurídico, otras opiniones calificadas, que ampliarán la visión de la realidad en diversas vertientes y variantes.

En ese momento se le informa al prospecto los honorarios del Dictamen Jurídico, cuyo importe mínimo son de SEISCIENTOS DÓLARES ($ 600,00) más los importes de las consultas pagadas a dos (2) juristas, que oscilan alrededor de TRESCIENTOS DÓLARES ADICIONALES ($ 300,00), así como si hubiera algunos gastos adicionales, como la obtención de copias certificadas de documentos, por ejemplo, entre otros particulares que se puedan requerir, se le informará el costo. Los citados honorarios y demás importes por los conceptos indicados, serán pagados por el prospecto, en el momento de firmar el Mandato Jurídico autorizando la realización del Mandato Jurídico.

El lapso para presentar el Dictamen Jurídico que se acuerda en el Mandato Jurídico es de Treinta (30) días. En la práctica el Informe Jurídico se suele consignar, dentro de las tres (3) semanas siguientes. En muchos casos, se tiene listo en una (1) semana.

Esta estrategia del Dictamen Jurídico se suele acompañar, salvo que el prospecto renuncie a la misma, por una segunda fase, que consiste en una correspondencia dirigida a la otra parte, la cual, en ocasiones puede ser tan extensa como el mismo Dictamen jurídico, con el encabezado de PRIMERA NOTIFICACIÓN, que en ocasiones podrían ser hasta tres (3), siguiendo una Segunda Notificación y hasta una Tercer y última Notificación, con un lapso por medio, normalmente de quince (15) días, aunque, en la segunda y tercera notificación, los lapsos intermedios podrían ser menores, según los casos. En el Mandato Jurídico que firma el Cliente Prospecto, se establecen las condiciones adicionales de este servicio adicional, en honorarios para redactar cada Notificación y en un porcentaje de mutuo acuerdo convenido, en los casos de resultados favorables, sobre los importes obtenidos como efectividad.

El cliente prospecto podría declinar el uso de los servicios jurídicos de esta segunda fase. La mayoría de los prospectos los utiliza, y en 80% de los casos, con la primera notificación y una o dos reuniones entre las partes, suelen resolverse los casos en forma satisfactoria para ambas partes.

En ocasiones, la otra parte, al ver la manera justa como ha sido tratado en el Despacho Jurídico, se suele transformar en un nuevo cliente, que es el desiderátum.

El Dictamen Jurídico que se emite al propio cliente es de carácter confidencial, solamente para su uso. Sin embargo, se le anexa, como por descuido, a la Primera Notificación, a la otra parte.

Dado que el Informe Jurídico es un diagnóstico que contempla los derechos y deberes de ambas partes, y los respectivos riesgos y consecuencias civiles y/o penales y administrativos, si los hubiere, para ambas partes, basado en los estrictos Derechos y Deberes de las partes, la otra parte, al leer el informe jurídico y aclarar, en forma inmediata, las ideas sobre el caso que le compete, casi de manera inmediata, atiende la Primera Notificación que se le hace, en el lapso que se le concede, y llega a un acuerdo satisfactorio para resolver el caso. La clave está en el estricto sentido de justicia para ambas partes, reconociéndole, a la parte contraria, los derechos que les son inherentes. Al hacerlo de esta manera, él observa lo justo de la proposición de solución que se le hace, y a su vez, suele reconocer los derechos de su contraparte. Estos dictámenes jurídicos deber ser realizados con la verdad por delante, y con un estricto espíritu de justicia para ambas partes.

Como puede verse, una simple ocasión de una consulta  se transforma en un Dictamen Jurídico con diversos servicios adicionales que genera importantes honorarios profesionales, y transforma al Escritorio Jurídico en un instrumento efectivo para resolver controversias.

De esta manera, el Dictamen Jurídico constituye en una de las Cinco (5) Marcas personales – profesionales para ser promocionadas en el marketing jurídico, capaz de atraer clientes específicos a las áreas enfocadas a los segmentos de mercados A, B y C, cuyo 20% aporta el 80% de resultados económicos y de otra clase, con ahorro de tiempo, energías y gastos innecesarios, trasmutando una dificultad existentes en la mayoría de los Despachos Jurídicos, en Venezuela, y en el mundo, en oportunidades de crecimiento y fuente de prosperidad y riquezas integrales.

                   ¿QUÉ ES UN DICTAMEN JURÍDICO?

a)   Enfoque general:

Un Dictamen Jurídico, que, también, suele denominarse: Informe Jurídico, es una opinión, o diagnóstico apoyado en todas las vertientes y variantes de la Ciencia del Derecho, o Filosofía del Derecho, o axiología, que, usualmente aporte elementos de juicios suficientes y necesarios para tomar decisiones efectivas, a los fines de resolver controversias jurídicas entre las partes en pugna de la mejor manera posible, si fuera el caso, aunque, podría servir de abstenerse de realizar acciones civiles o penales de las cuales no se recabarían beneficios algunos, y sí, eventualmente, nuevos perjuicios y gastos innecesarios. 

El Dictamen Jurídico en una aplicación de ciencia, arte y ética. Según Léon Walras, la ciencia observa, describe, explica y busca la verdad; el arte, busca la utilidad, aconseja, prescribe y dirige, porque tiene por objeto los hechos que se originan por la voluntad humana y siendo ésta hasta un cierto punto cognitiva y libre, cabe aconsejarla, prescribirle tal o cual conducta y dirigirla. La ética busca la bondad o la justicia. (…). Elementos de Economía Política, (1987), Alianza Editorial, Madrid.

Para Kelsen, -“la Ciencia del Derecho no tiene que ver con la conducta fáctica de los hombres, sino solamente con lo jurídicamente preceptuado. Por ello, no es una ciencia de hechos, como la sociología, sino una ciencia de normas; su objeto no es lo que es o lo que sucede, sino un complejo de normas”. Kelsen, Hans, La Teoría Pura del Derecho, (2011) Editorial ebookelo.com            

Según Wikipedia: -“Las ciencias del derecho o ciencias jurídicas son todas aquellas disciplinas que buscan explicar las características del derecho, entendido como un fenómeno que existe más allá de su dimensión positiva, esta última objeto propio de la dogmática jurídica”.

-“Las ciencias del derecho son amplias e incluyen desde la híbrida filosofía del derecho, a su vez vinculada a la filosofía política, hasta la jurisprudencia por su extremo particularizado, que alcanza a la documentaria y la taxonomía de los grandes repertorios, ya activos o meramente históricos. La gran serie disciplinar vigente consiste en derecho civil, derecho penal y procesal, derecho político, derecho constitucional, derecho mercantil, derecho tributario, derecho laboral, derecho administrativo, derecho internacional. Existen distinciones no propiamente disciplinares sino sectoriales, bien inherentes, como ética jurídica, o bien aplicadas, como derecho ambiental, derecho registral, derecho del consumidor, derecho informático. El derecho comparado define una metodología, y es consustancial especialmente a un campo como el del constitucionalismo”. (…). Wikipedia.

Dadas las numerosas ramas del Derecho, el ámbito del Dictamen Jurídico  se corresponde con cada una de ellas, más los que puedan realizarse en todas las disciplinas científicas, artísticas, técnicas, y otras interrelacionadas y coadyuvantes del Derecho Positivo en general.

b. Utilidad del Dictamen Jurídico: En algunas ocasiones, en casos de gran complejidad, podría ser necesario solicitar un segundo Dictamen Jurídico a otro jurista cualificado para disponer de otra visión contrastante y disponer de un criterio adicional para tomar una decisión, tanto por parte del cliente, una vez se encuentre el Informe en su poder, como para el mismo abogado, al encarar el caso, una vez puesto en sus manos.

Dado que la figura del Dictamen Jurídico se encuentra, aún, en estado de desarrollo, que requiere optimizarse su uso en mayor grado, no existen reglas fijas para su estructuración. Empero, será, siempre, necesario, aplicar, en primer lugar, el Método científico de resolución de situaciones y el método aplicado al proceso de toma de decisiones. Con el primero, se busca restablecer el equilibrio preexistente,  en el problema que se enfoca; en el segundo, elegir entre diversos cursos de acciones que puedan aportar un cambio más allá del punto de equilibrio en que la situación se encuentre, en un momento dado.

c. El método científico de resolución de situaciones:

I.             ¿Cuál es el problema? Debe ser enunciado por escrito, ya que, al trasladarlo desde la dimensión abstracta, donde el problema puede alcanzar niveles imaginarios que trasciendan sus consecuencias reales, por medio de la escritura, en el papel, se redimensionan objetivamente, y se toma el control mental de todos los elementos que los conforman. Lo importante es no minimizar el problema, ni maximizarlo, más allá de su realidad. Además, hay que ver más allá de las apariencias, ya que, en líneas generales, todo problema contiene en sí mismo, las condiciones que aportan su propia solución, y además un beneficio equivalente, y aún una oportunidad de múltiples efectos positivos, que es, como decir, la nuez dentro de la cáscara, si se sabe ver.

II.           Dividir el problema en todas sus partes posibles, y jerarquizar cada una de ellas en su orden prioritario, abordado cada parte, una a la vez, comenzando por la número uno (1), y no pasar a la siguiente, hasta resolverla.

III.         Búsqueda de alternativas de solución: Al analizar cada parte prioritaria, hay que poner por escrito, todas las ideas que puedan aportar alternativas de solución al caso.

IV.        Elegir la mejor alternativa: Una vez teniendo a la vista las diversas opciones, hay que elegir la que mejor solucione el caso, tanto en condiciones de certeza donde cada curso de acción aporta un solo resultado probable, pero seguros. En condiciones de riesgo, donde cada curso de acción puede aportar diversos resultados relativos; es preciso elegir el que mejor resultado ofrezca, y que resuelva satisfactoriamente el caso, si ocurre lo mejor, y que, en el peor de los escenarios, produzca el menor efecto negativo que pueda ser controlado sin inconvenientes algunos. En los casos de incertidumbre, todos los cursos de acciones sus resultados resultan inciertos, por lo cual, requiere un análisis más profundo, y conviene no hacer nada hasta encontrar la mínima certeza, en ambos casos de solución favorable o no.

V.          Ejecución de la mejor alternativa: Una vez elegida la mejor alternativa hay que pasar a la acción, de manera serena, sosegada y decidida a lograr los resultados, hasta hacer posible lo que muchas veces parece imposible, enfocándose en la parte prioritaria a la vez, del caso.

d) EL MÉTODO DEL PROCESO DE TOMA DE DECISIONES: Se busca realizar el objetivo que aporte un cambio que trascienda el equilibrio preexistente:

I. Definir el objetivo: Enunciándolo por escrito, para darle carácter de permanencia; que, a la vez, sea realista y alcanzable, y que implique un reto, para motivar su logro.

II. Dividir el objetivo en todas sus partes posible, y jerarquizarlas en su respectivo orden de importancia.

III. Buscar todas las alternativas de logro posibles.

IV. Elegir la mejor alternativa, que satisfaga lo anhelado, si ocurre lo mejor, y que, si ocurriese lo contrario, produzca el menor efecto negativo posible, que se pueda someter al propio control.

VI.         Ejecución: Acto seguido, hay que pasar a la acción con mente decidida.

La aplicación ambos métodos debe guiar cada parte del dictamen jurídico, teniendo a la vista la verdad por delante, tal cual es, y el valor de la justicia, dentro de cuyos parámetros deben enmarcarse los pensamientos, los sentimientos, las palabras y los actos.

e) PARTES DE UN DICTAMEN JURÍDICO:

I) Portada: Es la presentación del Escritorio Jurídico que realiza el Informe, sus datos como dirección, teléfonos, correo electrónico, y algún logotipo, lema y detalles que les son inherente.

II. Encabezamiento: a) Se coloca el nombre del solicitante, y de la persona, o empresa a quien se dirige el Informe Jurídico, con sus respectivos datos personales, o jurídicos. b) Se colocan los datos del abogado que realiza el Dictamen Jurídico.

III. Objeto del dictamen: DICTÁMEN DE VALORACIÓN JURÍDICA. Cumplimiento del documento de compra venta, efectuado entre las partes mediante instrumento jurídico privado, redactado directamente por LAS VENDEDORAS, y debidamente aceptado por EL COMPRADOR, en fecha 08 de Febrero de 2020. Acto seguido se identifican a las partes y el objeto de la controversia.

IV. Antecedentes del caso: Se enumeran tantos los hechos como los actos jurídicos efectuados entre las partes de manera completa, que permita tener una visión objetiva y real. Al final se incluye, en el anexo A, un Dictamen jurídico realizado por el Escritorio Jurídico que se utiliza como modelo de la presente tesis, a los fines ilustrativos.

V. Planteamiento del problema: Con la verdad por delante y ajustado a la estricta justicia para ambas partes.

VI.  Legislación vigente que rige el caso, con las normativas inherentes aplicables de mayor a menor rango, por ejemplo: Constitución, leyes, jurisprudencia, Principios generales del Derecho y Doctrina.

VII.      Fundamentos jurídicos: Se detallan todos los fundamentos jurídicos, a favor o en contra, es decir, un fundamento por cada cuestión planteada, en forma separada, enumerados por un número romano. En cada fundamento es preciso dejar constancia de todos los argumentos que aporten una solución al objeto del dictamen.

VIII.     Elementos adicionales, si los hubiere: Que puedan aportar elementos de juicios, o pruebas a favor de la solución favorable del caso.

IX.        Conclusiones: Realización de un resumen de la solución que se han vislumbrado, incluyendo, el reconocimiento de todos los derechos que pueda tener la otra parte vinculada, si los hubiere, lo cual, muchas veces, es la clave para llegar a un convenio amistoso favorable para ambas partes. A este fin debe tender el Dictamen: un resultado justo para ambas partes, para dejar zanjado, el caso una vez que se pase a la acción extrajudicial, en primera instancia, donde, normalmente, se suele resolver el 80% de todos los casos. A esto tiende la innovación que se esboza en la presente tesis: la búsqueda de soluciones en forma justa para ambas partes, sin llegar a recurrir a las instancias jurisdiccionales, por la acción efectiva de los juristas que manejan la controversia en forma justa y perfecta, aunque siempre perfectible.

X.          LUGAR, FECHA Y FIRMA: Lugar en que se realiza el informe, la fecha en que se concluye y la firma del abogado que lo realiza, o de quienes participan en el informe, si es más de uno, debidamente identificado con la parte que le corresponda en el dictamen.

XI.        Bibliografía: Las referencias bibliográficas se harán de las obras citadas en el informe según el formato APA.

XII.      Recomendaciones: Cada caso precisará un informe inédito, es decir, un estudio realizado con un enfoque exclusivo al caso sometido a la propia atención, es decir, a la medida. Al final, se aportarán sugerencias, o recomendaciones, al prospecto-cliente que resuman cualquier elemento de juicio útil para la toma de decisiones. Hay que tener presente, que los Dictámenes Jurídicos son de medios y no de resultados, que expresan una opinión jurídica del autor, para que sirva de guía en la solución del caso, y en la toma de decisiones según los diferentes cursos de acciones que presente el caso. Empero, la elección del curso de acción que el cliente-prospecto elija, será elegida bajo su propia responsabilidad, al igual que los siguientes pasos que se decida llevar a cabo por parte del prospecto-cliente.

A continuación, se inserta un modelo de Dictamen Jurídico realizado por el autor de esta tesis, en el Escritorio Jurídico a su cargo:

 

I.             LO PRIMERO:

MANDATO JURÍDICO CON EXCLUSIVIDAD

MANDANTE (S): Datos de EL MANDANTE,  denominado, en adelante, EL MANDANTE.

OTORGA: El presente mandato jurídico con exclusividad a: Datos del Abogado, denominado más adelante, en este documento, EL MANDATARIO JURÍDICO, para que en nombre  y representación de EL MANDANTE, efectúe un DICTÁMEN DE VALORACIÓN JURÍDICA CONFIDENCIAL para uso exclusivo de EL MANDANTE, en relación al estado situacional del documento de compra venta, privado, efectuado por EL MANDANTE, en fecha 08 de Febrero de 2020 con las integrantes de la SUCESIÓN XX (Datos de la SUCESIÓN y su representante,), denominadas, en adelante LAS VENDEDORAS.

El citado DOCUMENTO privado de compra venta fue otorgado sobre un (1) Apartamento Nro. XX del Condominio EL CARDÓN, ubicado en Lechería, Municipio Urbaneja del Estado Anzoátegui.

2.      EL PRESENTE  MANDATO JURÍDICO SE REGIRÁ DE ACUERDO A LAS CLAUSULAS SIGUIENTES:

PRIMERA: Se le contratan sus servicios al Mandatario Jurídico con la finalidad efectuar un informe de Valoración jurídica sobre el estado situacional del documento de compra venta privado, antes mencionado, y sugerir a EL MANDANTE elementos de juicios que permitan a EL MANDANTE elegir entre los diversos cursos de acciones a su alcance el que a su libre juicio considere el más idóneo a sus intereses de acuerdo al estricto espíritu de justicia que rige las relaciones contractuales entre las partes.

El Mandatario Jurídico queda ampliamente facultado para redactar una correspondencia para ser dirigida por EL MANDANTE a las integrantes de la Sucesión XX, a los fines de notificaciones de los aspectos jurídicos que resulten del Dictamen, en resguardo de los intereses de EL MANDANTE.

SEGUNDA: La misión de El Mandatario Jurídico terminará con la redacción del Dictamen Jurídico y de la redacción de la correspondencia que será dirigida a LAS VENDEDORAS, es decir: integrantes de la Sucesión XX.

TERCERA: Los honorarios profesionales que EL MANDANTE se compromete en pagar al MANDATARIO JURÍDICO, como contraprestación por sus servicios, -que las partes convienen, de mutuo consentimiento, para la redacción de Dictamen jurídico con lo cual se entenderá cumplida la misión encomendada, es la cantidad de SEISCIENTOS DÓLARES Norteamericanos (USD $ 600,00), de los cuales EL MANDANTE paga en este acto, la cantidad de CUATROCIENTOS DÓLARES (USD $ 400,00). El saldo de DOSCIENTOS DÓLARES (USD $ 200,00) los pagará EL MANDANTE, a EL MANDATARIO JURÍDICO, en un lapso de diez (10) días, contados a partir de la presente fecha.

EL MANDANTE, tan pronto le sea consignado El Dictamen Jurídico objeto de este mandato, y autorice a EL MANDATARIO JURÍDICO la redacción de la primera Notificación a LA SUCESIÓN XX, pagará la cantidad de DOSCIENTOS DÓLARES ($ 200,00), en pago adelantado. Si hubiera necesidad de redactar una segunda o tercera notificación, EL MANDANTE pagará al MANDATARIO JURÍDICO, la cantidad de CIEN DÓLARES ($100,00) por cada una. Sobre las gestiones, reuniones entre las partes: MANDANTE, MANDATARIO JURÍDICO, con LAS VENDEDORAS, o integrantes de LA SUCESIÓN XX, EL MANDANTE pagará a EL MANDATARIO JURÍDICO el cinco (5) por ciento sobre los resultados favorables obtenidos, es decir, el reembolso del importe pagado a la Sucesión XX.

CUARTA: Queda entendido que  cualquier modificación  en las condiciones antes expuestas deberán ser efectuadas de mutuo consentimiento entre las partes.

QUINTA: Los gastos que se realicen en el cumplimiento del presente mandato, autorizados por EL MANDANTE, serán pagados por éste en su respectiva oportunidad.

SEXTA: DE LA DURACION DEL MANDATO: TREINTA (30) DÍAS. Este mandato es amplio, suficiente y con carácter de EXCLUSIVIDAD, para que EL MANDATARIO JURÍDICO, en el plazo autorizado, pueda realizar su cometido de preparación del citado Dictamen Jurídico y la correspondencia inherente autorizada. El presente mandato jurídico se prorrogará por lapsos de treinta días, con un máximo de noventa (90) días, mientras se realizan la segunda y tercera notificación a LA SUCESIÓN XX, y las inherentes reuniones a los efectos de búsqueda de una solución amistosa, extrajudicial.

SÉPTIMA: EL MANDANTE se compromete en prestar al mandatario jurídico todas las cooperaciones posibles y necesarias al éxito de la gestión aquí encomendada, bajo la dirección del mandatario jurídico.

OCTAVA: Y yo, EL MANDATARIO JURÍDICO, anteriormente identificado, declaro que: -“Estoy conforme con los términos y condiciones  del presente mandato, sus derivados y consecuencias legales del mandato  que encierra, en los términos antes expuestos, siendo un mandato de medios y no de resultados”.

 

NOVENA: Es convenio que las partes eligen como domicilio especial la ciudad de Lechería. Se hacen dos (2) ejemplares de un mismo tenor y a un solo efecto, en Lecherías. En fecha: 26 de Marzo de 2021. 

 

FIRMAN CONFORMES:

 

EL MANDANTE             EL MANDATARIO JURÍDICO

 

II.           LO SEGUNDO:

INFORME-DICTAMEN JURÍDICO CONFIDENCIAL

 

1.    PARA: EL MANDANTE,  denominado, en adelante, EL COMPRADOR.

2.    CASO RELATIVO a: los integrantes de la SUCESIÓN XX, denominadas, en adelante LAS VENDEDORAS.

3.      OBJETO DEL INFORME:

DICTÁMEN DE VALORACIÓN JURÍDICA. Cumplimiento del documento de compra venta, efectuado entre las partes mediante instrumento jurídico privado, redactado directamente por LAS VENDEDORAS, y debidamente aceptado por EL COMPRADOR, en fecha 08 de Febrero de 2020. De acuerdo con el mencionado documento bilateral de compra venta, se enumeran los siguientes actos jurídicos realizados entre las partes: ---------------------------------

PRIMERO: De acuerdo a las exigencias de LAS VENDEDORAS, en el documento de compra venta redactado por ellas mismas, EL COMPRADOR pagó a LAS VENDEDORAS, a su total y cabal satisfacción, la cantidad de VEINTE MIL DÓLARES Norteamericanos (USD $ 20.000,00) como abono al precio de venta del Apartamento Nro. XX, ubicado en el Edificio Residencias El Cardón, Lechería, Municipio Diego Bautista Urbaneja del Estado Anzoátegui.

SEGUNDO: En señal de conformidad, del pago efectuado por EL COMPRADOR a LAS VENDEDORAS, LAS VENDEDORAS entregan formalmente a EL COMPRADOR, la posesión legítima, en su condición de comprador, del apartamento anteriormente identificado, con lo cual se verifica el negocio jurídico de compra venta entre las partes, a todos los efectos legales pertinentes, en el mismo acto de compra venta del inmueble, es decir, en fecha 08 de Febrero de 2020. A partir de esa fecha, el comprador ha estado en posesión legítima del inmueble antes identificado, usufrutuando, disponiendo y disfrutando en forma visible, pacífica, constante y con ánimo de dueño, ya que pagó como abono a cuenta del precio de venta la citada cantidad de VEINTE MIL DÓLARES Norteamericanos (USD $ 20.000,00), pagando a partir de entonces el condominio y otros gastos por servicios inherentes, sin ser perturbado durante todo ese lapso el usufructo y disfrute de los derechos inherentes a su condición de comprador del citado inmueble.

TERCERO: LAS VENDEDORAS, al redactar el documento de compra venta omitieron mencionar el precio de venta del citado apartamento y el plazo en que sería pagado el saldo del precio de venta por EL COMPRADOR, que, tampoco fue señalado en el documento.

CUARTO: No obstante la citada omisión del precio de venta, del saldo pendiente de pago por el precio de venta y el plazo en que sería pagado el omitido saldo del precio de venta –omisión, se reafirma, incurrida por LAS VENDEDORAS-, las partes otorgan, y firman de mutuo consentimiento en los términos antes expuestos el documento de compra venta, en cuyo acto EL Comprador paga a LAS VENDEDORAS la ya citada cantidad de VEINTE MIL DÓLARES Norteamericanos (USD $ 20.000,00), en calidad de abono al precio de venta y LAS VENDEDORAS entregaron a EL COMPRADOR el apartamento antes identificados, con lo cual se completó el acto de compra venta, entre las partes, de mutuo consentimiento.

QUINTO: DE LAS OBLIGACIONES entre las partes: EL COMPRADOR tiene la obligación con LAS VENDEDORAS de pagar el precio de venta, bien sea de contado, o a crédito, según acuerden, de mutuo consentimiento. El documento de compra venta firmado entre las partes denota un negocio jurídico de compra venta a crédito, ya que se pactó, de mutuo consentimiento una inicial de VEINTE MIL DÓLARES Norteamericanos (USD $ 20.000,00), cantidad que EL COMPRADOR pagó a LAS VENDEDORAS a su total y cabal satisfacción, como queda demostrado con la entrega física del apartamento antes identificado a EL COMPRADOR, formalizándose, de mutuo consentimiento, la negociación de compra venta entre las partes. Con la entrega física del apartamento objeto de dicha negociación de compra venta, LAS VENDEDORAS cumplieron su obligación de entregar la cosa vendida, es decir, el apartamento antes citado, quedando únicamente por pagar, de parte de EL COMPRADOR el saldo del precio de venta, cuyo monto LAS VENDEDORAS omitieron citar.

SEXTO: SOBRE LAS OMISIONES DEL DOCUMENTO DE COMPRA VENTA: Las citadas omisiones de citar el precio de venta y el plazo en que el comprador deberá pagar el saldo del precio de venta a las vendedoras, no invalida ni el acto de la negociación de compra venta sobre el ya identificado apartamento, ni el documento de compra venta, en sí, firmado entre las partes de mutuo consentimiento, el cual documento goza de total validez por cuanto ambas partes cumplieron con sus respectivas obligaciones: EL COMPRADOR pagó a la entera satisfacción de LAS VENDEDORAS, la inicial del precio de venta de VEINTE MIL DÓLARES Norteamericanos (USD $ 20.000,00), cantidad exigida por LAS VENDEDORAS para cerrar el negocio jurídico de compra venta, y entregar, como en efectos entregaron al comprador, la plena posesión y transferencia de la propiedad del apartamento objeto de la compra venta, con lo cual las vendedoras cumplieron con su obligación de entregar la cosa vendida: el apartamento antes identificado.

SÉPTIMO: ¿CÓMO SUBSANAR LAS OMISIONES? Las citadas omisiones efectuadas por LAS VENDEDORAS al redactar el citado documento de compra venta, y en las que ambas partes incurrieron al otorgar, de mutuo consentimiento, el documento de compra venta, solamente se pueden subsanar:

a) En primer lugar, se puede subsanar de mutuo consentimiento; jamás de manera unilateral por ninguna de las partes;

b) En segundo lugar, si las partes no llegaran a ponerse de acuerdo, de mutuo consentimiento, pueden, en forma conjunta o separadamente, demandar una de las partes a la otra, en un Tribunal competente quien puede determinar tanto el precio de venta omitido, como el plazo en que el comprador deberá pagar, de acuerdo con sus posibilidades, el saldo del precio de venta, a las vendedoras, -dentro del lapso sentenciado por el Tribunal, o el acordado de mutuo consentimiento entre las partes-.

Evidentemente, ese proceso podría resultar largo y muy costoso.

Mientras tanto, el comprador sigue en posesión legítima del apartamento comprado, sin posibilidad alguna de ser perturbado, legalmente, en su usufructo, disposición y disfrute, en calidad de dueño-comprador.

OCTAVO: La cantidad de VEINTE MIL DÓLARES Norteamericanos (USD $ 20.000,00), pagada por el comprador a las vendedoras en calidad de ABONO AL PRECIO DE VENTA, y en ese concepto fue recibida por las vendedoras del comprador, por lo cual el pago del abono al precio de venta, antes señalado, de VEINTE MIL DÓLARES Norteamericanos (USD $ 20.000,00), no podrá tener por partes de las vendedoras ningún otro destino, y uso, excepto por el cual fuera recibido en el ya identificado documento privado de compra venta de fecha 08 de Febrero de 2020, salvo acuerdo entre las partes, de mutuo consentimiento, por escrito, pero, bajo ningún concepto en forma unilateral por una cualquiera de las partes.

NOVENO: Las vendedoras, bajo ninguna razón podrán vender el apartamento objeto del citado documento de compra venta, sin haber reintegrado, con antelación, la totalidad del abono del precio de venta pagado por el comprador a las vendedoras, de VEINTE MIL DÓLARES Norteamericanos (USD $ 20.000,00), como abono al precio de venta. Ya las vendedoras, virtualmente no son las propietarias del inmueble, por cuanto el negocio jurídico de compra venta, de mutuo consentimiento, se efectuó entre las partes. Lo que queda pendiente de pago es el saldo del precio de venta y el otorgamiento del documento final de compra venta en la Oficina de Registro Público inherente, lo cual de no hacerlo las vendedoras, el comprador podría recurrir ante un Tribunal competente, a los efectos pertinentes de suplir las eventuales fallas de las vendedoras, de fijar el precio, y el plazo del pago del saldo del precio de venta.

DÉCIMO: INTERESES sobre saldo del precio de venta. Las partes, tampoco finaron intereses por el saldo pendiente de pago. Evidentemente, al tratarse de una negociación en dólares como moneda de cuenta, el precio no está sometido a importante devaluación, por lo cual las partes no tocaron este tema durante el proceso de compra venta. Por otra parte, la legislación vigente, en Venezuela, señala que, cuando las partes no señalan los intereses de mora, estos de haberlos, los constituyen el interés legal, que es el 3% anual calculado sobre saldos deudores o daños y perjuicios en los eventuales casos en que los hubiere, los cuales hay  que demostrarlos por la parte que los alegare y fueren probados correctamente.

UNDÉCIMO: Tampoco las vendedoras podrán aplicar parte alguna, y mucho menos la totalidad de los VEINTE MIL DÓLARES Norteamericanos (USD $ 20.000,00), recibidos como abono sobre el precio de venta, ni por concepto de canon de arrendamiento por el usufructo y disfrute de la posesión legítima del apartamento antes citado y que el comprador lo posee legalmente, en su calidad de comprador, a todos los efectos legales pertinentes y lo seguirá poseyendo en tal condición mientras las partes no deshicieran, de mutuo consentimiento la citada negociación de compra venta, reintegrando, las vendedoras, previamente, en su totalidad, la cantidad de VEINTE MIL DÓLARES Norteamericanos (USD $ 20.000,00),al comprador, otorgándose, recíprocamente, el finiquito de orden, liberándose de compromisos recíprocos. El comprador, si ese fuera el caso, en el mismo acto en que recibiera el reintegro tal de los VEINTE MIL DÓLARES Norteamericanos (USD $ 20.000,00), entregaría, totalmente desocupado, el apartamento antes identificado.

DÉCIMO SEGUNDO: Si bien las partes, con muchas antelación a la conclusión de la negociación de compra venta del citado apartamento objeto de la presente negociación, habían mencionado el precio de venta del apartamento, señalando las vendedoras que sus aspiraciones eran de SESENTA Y CINCO MIL DÓLARES Norteamericanos (USD $ 65.000,00), al momento de concretarse la negociación entre las partes, de mutuo consentimiento, con las ya mencionadas omisiones, al entrar en escena la pandemia conocida por todos, como un “Hecho del Príncipe”,  es decir, causa de fuerza mayor ajena a las voluntades de las partes, el precio de los inmuebles se desplomaron aún más de lo que estaban. Durante muchos meses, virtualmente no se vendían inmuebles por encima de los VEINTE MIL DÓLARES Norteamericanos (USD $ 20.000,00), en esta zona, por lo cual, la citada cantidad, pagada por el comprador a las vendedoras, se convirtió en una suma demasiado importante, con la cual, el comprador podía haber adquirido una propiedad análoga importancia, y aún de mayor relevancia, tomando en cuenta la problemática del Cerro El Morro, donde las autoridades competentes no están permitiendo ninguna construcción adicional por el inminente riesgo que existe por la fragmentación de dicho sector, lo cual disminuye su valor presente y futuro. Pero, ni aún trece (13) meses después, el precio de venta, en el mercado inmobiliario, supera el 50% del precio de venta de SESENTA Y CINCO MIL DÓLARES Norteamericanos (USD $ 65.000,00), a que aspiraban las vendedoras en fecha previa de la negociación efectuada entre las partes. En caso de que un Tribunal competente debiera fijar un justiprecio de mercado del apartamento objeto de la negociación de compra venta, deberá enfocarlo a la fecha en que las partes firmaron el documento privado de compra venta. En dicha fecha de negociación la cantidad de VEINTE MIL DÓLARES Norteamericanos (USD $ 20.000,00) representaba un valor superior al actual. En todo caso, las omisiones no las llevó a cabo el comprador, sino las vendedoras, al redactar el documento de compra venta.

DÉCIMO TERCERO: DE LOS DOCUMENTOS: LAS VENDEDORAS a la fecha de ser realizado el presente Dictamen, no han entregado a EL COMPRADOR los siguientes compradores necesarios para redactar el documento final de compra venta: 1) Copia del documento de propiedad; 2) Copia del documento de condominio; 3) Ficha catastral del inmueble; Copia del certificado de vivienda principal, o planilla A 33; 4) Solvencia Municipal y recibo de pago de Derecho de Frente o propiedad inmobiliaria; 5) Certificado de Solvencia impuesto sobre sucesiones, Donaciones y demás ramos conexos bajo el expediente Nro.2013/134, y Planilla Nro. 44.809, de Fecha 12/06/2014.

DÉCIMO CUARTO: A la fecha de redacción del presente Dictamen jurídico, LAS VENDEDORAS no han negociado el plazo de pago del saldo del precio de venta, con el comprador, de mutuo consentimiento, por lo cual, la sugerencia que se hace al comprador es la de pasar a las vendedora una oferta razonable en cuanto al plazo en que se hará el pago del saldo del precio de venta, a los fines de llegar a un consenso reciproco. En caso de negativa de llegar a un acuerdo de mutuo consentimiento entre las partes, en un plazo de quince (15) días, las vendedoras deberán reintegrar el monto de VEINTE MIL DÓLARES Norteamericanos (USD $ 20.000,00), pagados como abono del precio de venta al comprador, quien, en el mismo acto devolverá desocupado el inmueble objeto del documento de compra venta, firmando, las partes, un documento de rescisión de la Compra-venta conjuntamente con el respectivo finiquito, liberándose recíprocamente de toda obligación de vender y/o comprar.

DÉCIMO QUINTO: En caso de que las vendedoras no acepten convenir con el plazo de pagar el precio de venta en el plazo propuesto por el comprador, y las vendedoras no reintegraran el importe de VEINTE MIL DÓLARES Norteamericanos (USD $ 20.000,00), al comprador, pagado por este como abono al precio de venta del apartamento antes identificado, mientras las vendedoras no reintegren el citado pago efectuado como abono sobre el precio de venta, el documento de compra venta privado firmado entre las partes se mantiene en plena vigencia y los derechos de propiedad y posesión sobre el citado apartamento, seguirán perteneciéndole al comprador en forma inalterable, y las vendedoras no podrán perturbar el usufructo y disfrute del apartamento al comprador.

DÉCIMO SEXTO: Si las vendedoras hicieren algún intento de vender el apartamento objeto del ya citado documento bilateral de compra venta y dicha gestión y/o intento de venta llegare al conocimiento del comprador, el comprador debería recurrir a las autoridades competentes, en lo civil y en lo penal, a los fines de anteponer una denuncia preventiva, alegando que las vendedoras únicamente son poseedoras de los derechos sobre el saldo del precio de venta, pero no sobre la propiedad del apartamento. El hecho de tener en sus manos, las vendedoras, la cantidad de VEINTE MIL DÓLARES Norteamericanos (USD $ 20.000,00), más la cantidad de MIL DÓLARES (USD $ 1.000,00), pagada por el comprador a las vendedoras a cuenta del precio de venta, en fecha 19 de Diciembre de 2020, con lo cual se completa la cantidad de VEINTIÚN MIL DÓLARES Norteamericanos (USD $ 21.000,00), en calidad de moneda de cuenta y de pago, le impide, legalmente, realizar cualquier otra nueva negociación de compra venta, por los derechos de propiedad inherente al comprador, quien es poseedor legítimo del apartamento.

DÉCIMO SÉPTIMO: Se sugiere al comprador dirigir una correspondencia a las vendedoras, planteando un plazo factible dentro del cual pueda pagar la totalidad del saldo del precio de venta. Un plazo realista sería de tres (3) años. Si las vendedoras lo aceptan, se firmaría entre las partes un documento que refleje el acuerdo de mutuo consentimiento, de manera segura para ambas partes. 

Si las vendedoras no aceptan la proposición efectuada por el comprador, deberían reintegrar los VEINTIÚN MIL DÓLARES Norteamericanos (USD $ 21.000,00), en forma inmediata, y de igual manera, reintegraría, en el mismo acto, el comprador, el apartamento objeto de la negociación entre las partes, liberándose, recíprocamente.

En caso de que las compradoras no puedan devolver el dinero recibido a cuenta del precio de venta, sería deseable que se llegara a un acuerdo convencional entre las partes, buscando una solución que favorezca a ambas partes sin perjudicarse recíprocamente.

Esperando haberle proporcionado suficientes elementos de juicios para tomar una decisión al respecto, quedamos a sus gratas órdenes para cualquier ulterior información o servicios jurídicos pertinentes a la ejecución de las acciones legales que puedan ser precisadas,

ATENTAMENTE,

El Mandatario Jurídico

Consultor Jurídico Corporativo

 

III.         LO TERCERO: PRIMERA NOTIFICACIÓN: Acto seguido, según el acuerdo en que el cliente-prospecto haya llegado con el Abogado, el paso siguiente, es redactar una primera notificación dirigida a la otra parte. A continuación se expone un caso redactado por el autor de la presente tesis, la cual contribuyó a resolver el caso en cuestión en forma satisfactoria:

 

PRIMERA NOTIFICACIÓN

 

Señores

SUCESIÓN XX

Rif Nro. J-XXXXXXXX-X.

En sus manos.

 

Ref.: Documento de compra venta privado de fecha 08 de Febrero de 2020, sobre el apartamento Nro. XX, ubicado en el Edificio XX, de Residencias El Cardón, situado en Lechería, Municipio Diego Bautista Urbaneja del Estado Anzoátegui. Comprador: EL BENEFICIARIO. Documento de propiedad Protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Municipio Urbaneja del Estado Anzoátegui, bajo el Nro. XX, Folios X al X, Tomo XXX, Segundo Trimestre de 2012. Certificado de Solvencia impuesto sobre sucesiones, Donaciones y demás ramos conexos bajo el expediente Nro.2013/XXXX, y Planilla Nro. XXXXX, de Fecha XX/XX/2014.

Att.: 1) Integrantes de la Sucesión XX, en adelante LAS VENDEDORAS.

 

Estimados señores:

Con fecha 08 de Febrero de 2020, esa apreciada sociedad conformada por los integrantes de la Sucesión XX, me han otorgado un documento de compra venta –privado- sobre el Apartamento Nro. XX, ubicado en el Edificio XX, de Residencias El Cardón, Lechería, Municipio Diego Bautista Urbaneja del Estado Anzoátegui, en cuyo acto de compra venta he hecho entrega a los integrantes de esa Sucesión XX, de la cantidad de VEINTE MIL DÓLARES Norteamericanos (USD $ 20.000,00), en calidad de moneda de cuenta, y de pago, por concepto de abono al precio de compra-venta del apartamento antes identificado, que a los solos efectos de referencia, según el cambio del Banco Central de Venezuela, de: UN MILLÓN OCHOCIENTOS CINCUENTA Y TRES MIL CUARENTA Y CINCO BOLÍVARES CON 56/100 (Bs. 1.853.045,56) a la presente fecha, equivalen a: TREINTA Y SIETE MIL SESENTA MILLONES NOVECIENTOS ONCE MIL CIENTO SETENTA Y TRES BOLÍVARES CON 56/100 (Bs.37.060.911.173.86).

En el mismo acto de compra-venta del citado apartamento, las representantes de la Sucesión XX, antes identificadas, me han efectuado la entrega formal, de mutuo consentimiento, del apartamento Nro. XX, ubicado en el Edificio XX, de Residencias El Cardón, ubicado en Lechería, Municipio Diego Bautista Urbaneja del Estado Anzoátegui, poniéndome en posesión legítima del mismo, para usufructuar, disponer y disfrutar en calidad de legítimo propietario, del mismo, quedando, únicamente, a favor de las vendedoras, es decir: Sucesión XX, un saldo pendiente de pago, sobre el precio de venta, cuyo monto ni plazo de pago, las vendedoras, al redactar el documento, citaron en el mencionado documento privado de compra-venta, omitiéndolo describir. Igualmente, las vendedoras omitieron citar el precio de compra-venta en dicho documento.

Sin embargo, con el ya mencionado documento privado de compra venta, las partes efectuaron los dos (2) actos esenciales en una negociación bilateral de compra venta de un inmueble:

Primero: Pagar el precio, o una parte, a cuenta del mismo, de parte del comprador, como ocurrió en el presente caso, quedando a favor de las vendedoras, únicamente, un saldo a pagar sobre el precio de venta, por el comprador, constituyéndose, de acuerdo con la Legislación vigente, en forma tácita, y automáticamente, a favor de las vendedoras, una hipoteca legal para garantizar dicho pago, a pesar de tratarse de un documento privado, pero susceptible de ser completados los pasos pertinentes-complementarios ante las autoridades competentes.

Segundo: Las vendedoras, en representación de la Sucesión XX, entregaron al comprador, la cosa vendida, -el apartamento ya identificado- en posesión legítima, para su usufructo, administración, disposición y disfrute, en el mismo acto en que las vendedoras recibieron la cantidad de VEINTE MIL DÓLARES Norteamericanos (USD $ 20.000,00), en calidad de moneda de cuenta y de pago, con lo cual se consolidó la compra-venta realizada entre las partes. Las vendedoras quedaron obligadas al saneamiento de Ley, entre ello, acordar con el comprador, de mutuo consentimiento, -no en forma unilateral-, el plazo en que será pagado el saldo del precio de venta por el comprador a las vendedoras, en representación de la Sucesión XX.

Si por alguna razón no hubiere acuerdo entre las partes, de mutuo consentimiento, no se podrá decidir el plazo de pago del saldo del precio de compra venta en forma unilateral, ni por las vendedoras ni por el comprador. En este caso, las partes, o una de ellas, deberán recurrir a un Tribunal competente, a los fines de que un Juez competente lo decida de acuerdo a la Legislación vigente, con la asistencia del dictamen de los expertos, conjuntamente con las pruebas válidas aportadas por las partes. Lo mismo ocurre con la omisión del precio de venta, en el documento, en este caso, también una omisión de parte de las vendedoras, quienes redactaron el documento firmado en forma personal y de buena fe tanto por el comprador como por las vendedoras. Simultáneamente, las vendedoras recibieron los VEINTE MIL DÓLARES Norteamericanos (USD $ 20.000,00), en calidad de moneda de cuenta, y de pago, como abono al precio de venta, y entregaron, en el mismo acto, el apartamento signado con el Nro. XX, ubicado en el Edificio de Residencias El Cardón, ubicado en Lechería, Municipio Diego Bautista Urbaneja del Estado Anzoátegui, transfiriéndole la legítima posesión, usufructo, disposición y disfrute, ambos actos realizados de mutuo consentimiento, entre las partes.

Queda, a favor de las vendedoras y/o Sucesión XX, únicamente el pago del saldo del precio de venta, cuyo plazo debe acordarse, de mutuo consentimiento, entre las partes.

Dadas las circunstancias de haberse consolidado, de acuerdo con la Legislación vigente, una negociación bilateral de compra venta, entre las partes, y que el comprador, únicamente, lo que adeuda es el saldo del precio de venta, sobre cuyo plazo las partes deberán ponerse de acuerdo mutuamente, se presentan diversas circunstancias que es preciso destacar aquí, reseñándolas, a todos los efectos legales pertinentes:

PRIMERO: El comprador, quien suscribe, (Datos del comprador) venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. divorciado, hábil en derecho, de este domicilio, se encuentra en posesión legítima del citado apartamento signado con el Nro. xx, ubicado en el Edificio Residencias El Cardón, ubicado en Lechería, Municipio Diego Bautista Urbaneja del Estado Anzoátegui, habiéndole transferido las vendedoras la posesión, el usufructo, disfrute y disposición como propietario, a todos los efectos legales pertinentes, por cuanto, las vendedoras, de mutuo consentimiento, le entregaron al comprador, a cambio del abono al precio de venta, de VEINTE MIL DÓLARES Norteamericanos (USD $ 20.000,00), como moneda de cuenta y de pago, el antes citado apartamento, consolidándose, como ya fue dicho, la negociación de compra venta, sin límites de tiempo, ya que el plazo para pagar el saldo del precio de venta no fue fijado por las vendedoras.

Lo único que queda por acordar, de mutuo consentimiento, entre las partes, -no en forma unilateral-, es el plazo en que el comprador deberá pagar a las vendedoras, el saldo del precio de venta, en cuya omisión incurrieron las mismas vendedoras, al redactar el documento de compra-venta privado, firmado por ambas partes de mutuo consentimiento, como se desprende del pago efectuado por el comprador y de la entrega del inmueble, simultáneamente, por las vendedoras. 

SEGUNDO: Para el momento de la negociación de compra venta del citado apartamento, por efectos de la pandemia, la cantidad de VEINTE MIL DÓLARES Norteamericanos (USD $ 20.000,00), en calidad de moneda de cuenta y de pago, representaba, y representa, aún, un importe sumamente importante, ya que, virtualmente ningún apartamento se vendía –durante todo el año 2020- salvo excepciones, por supuesto-, por encima de VEINTISEIS MIL DÓLARES (USD$ 26.000,00), y aún a la presente fecha la citada cantidad, además de seguir siendo muy valiosa, representa alrededor del 80% del precio de compra venta de cualquier apartamento de características similares al inmueble objeto de la presente negociación de compra venta, lo cual es fácilmente observable si se analizan las ofertas existentes en el mercado y las protocolizaciones en las Oficinas de Registros Públicos de la zona.

TERCERO: El importe de VEINTE MIL DÓLARES Norteamericanos (USD $ 20.000,00), pagados por el comprador a las vendedoras, en calidad de moneda de cuenta y de pago, como abono al precio de compra venta, más la cantidad de MIL DÓLARES Norteamericanos (USD $ 1.000,00) adicionales, abonados por el comprador a las vendedoras, en efectivo, al precio de compra venta del citado apartamento, en fecha 19 de Diciembre de 2020, -de este último pago aún las vendedoras deben entregar al comprador el respectivo recibo de pago-, con lo cual se completa la cantidad de VEINTIÚN MIL DÓLARES Norteamericanos (USD $ 21.000,00), en calidad de moneda de cuenta y de pago, constituye un pago efectuado por el comprador a las vendedoras a cuenta del precio de venta que por ningún motivo puede ser aplicado a otros conceptos diferentes, salvo de mutuo consentimiento con el comprador.

 CUARTO: Tampoco cabe que las vendedoras perturben la posesión y el usufructo del apartamento por parte del comprador, o que visiten el apartamento para inspeccionarlo, bajo ningún concepto, ya que la posesión legítima del apartamento quien la posee es el comprador, a todos los efectos legales pertinentes, así como el usufructo, disposición y disfrute. Las vendedoras, únicamente poseen sobre el citado apartamento es el derecho al pago del saldo del precio de venta sobre cuyo plazo de pago las partes precisan ponerse de acuerdo de mutuo consentimiento, por haber omitido, repito, las vendedoras, al redactar el documento privado de compra venta, citar el plazo en que el comprador deberá pagar dicho saldo del precio de venta.

QUINTO: Aún con mayor razón que la expresada en el punto anterior, mucho menos pueden llevar las vendedoras al referido apartamento Nro. XX, ubicado en el Edificio Residencias El Cardón, a empresas inmobiliarias para tomarle fotos y encargarle la venta del apartamento, y menos aún llevar prospectos interesados en su compra, lo cual implicaría una violación de los derechos del comprador sobre la posesión legítima, y los derechos de usufructo, disposición, disfrute, y de propiedad inherente, y podría, eventualmente, de ser el caso, facultar al comprador a ejercer acciones legales y/o penales permitidas por la Ley, antes las autoridades competentes, a los fines de resguardar sus derechos sobre el apartamento anteriormente citado.

Para que las vendedoras pudiesen proceder a la venta del citado apartamento, deberían, antes, haber acordado, de mutuo consentimiento una resolución de la negociación de compra-venta, y haber reintegrado las vendedoras al comprador, la totalidad de los VEINTIÚN MIL DÓLARES Norteamericanos (USD $ 21.000,00), pagados por el comprador, en calidad de moneda de cuenta y de pago, a las vendedoras, sin deducción de penalidad alguna, ya que el negocio jurídico efectuado entre las partes no fue una opción de compra venta, sino una venta propiamente dicha, mediante documento privado, de mutuo consentimiento. Mientras las vendedoras mantengan en su poder la cantidad de VEINTIÚN MIL DÓLARES Norteamericanos (USD $ 21.000,00), pagados por el comprador, en las formas antes descritas, bajo ningún concepto ni circunstancias podrán las vendedoras poner a la venta el citado apartamento, ni publicar avisos publicitarios y fotos del inmueble, ofertando la venta del mismo, lo cual podría generar, eventualmente, actos susceptibles de probables consecuencias penales, sobre las cuales, en mi carácter de comprador me reservo el derecho de ejercer todas las acciones legales permitidas por la Ley, si fuera necesario.

Tampoco podrán las vendedoras enviar notificaciones al comprador informándole, -como ya lo ha hecho en repetidas ocasiones-,  que debe mantener limpio el apartamento porque las vendedoras van a llevar a un probable prospecto-comprador, ni podrán acceder al inmueble, en ausencia del comprador, en forma no autorizada, bajo ningún concepto, lo cual podría entenderse como una eventual perturbación de los derechos de posesión, usufructo, disposición y disfrute, y derechos de propiedad inherentes al comprador.

SEXTO: A la presente fecha, las vendedoras no han consignado al comprador ninguno de los documentos citados a continuación:

a)      Copia del documento de propiedad.

b)      Copia del documento de condominio.

c)      Copia del Rif de la Sucesión XX.

d)      Copia de la Solvencia y planilla sucesoral, de la Sucesión XX.

e)      Ficha catastral vigente del apartamento.

f)       Solvencia municipal del inmueble.

g)      Copia del Certificado de vivienda principal, o planilla A 33.

h)      Favor indicar la dirección a la cual se le pueda enviar cualquier eventual comunicación.

i)       Tampoco introdujeron el documento final de compra venta en la Oficina de Registro Público competente, ni citaron al comprador para otorgar el documento final de compra venta.

j)       Por supuesto, tampoco se acercaron al comprador a los fines de llegar a un mutuo consentimiento, por escrito, sobre el plazo en que el comprador deberá pagar a las vendedoras el saldo del precio de venta, y mucho menos ratificar, también por escrito, el precio de venta, ya que, por efectos de la pandemia los precios de venta se desplomaron, en el mercado, tal como es del común conocimiento de todos, encontrándose las ofertas inmobiliarias, de inmuebles semejante al anteriormente citado, en torno a TREINTA MIL DÓLARES Norteamericanos (USD $ 30.000,00), en los actuales momentos.

Por lo cual, a todos los efectos legales pertinentes, solicito a las vendedoras me sean consignados los citados documentos antes enunciados, a los fines de redactar el documento final de compra venta, en tiempo oportuno, en la fecha que las partes acuerden, de mutuo consentimiento, el plazo del pago del saldo del precio de compra-venta.

 Por esta razón, dada las múltiples ofertas de mercado de apartamentos que giran en torno a TREINTA MIL DÓLARES Norteamericanos (USD $ 30.000,00), como precios de compra-venta, tanto en Lechería como en diversos lugares del Complejo Turístico El Morro, aún en un lapso de tres (3) años, por delante, a partir de ahora, es poco probable que un apartamento similar al del objeto de nuestra negociación bilateral de compra venta, supere el precio de compra venta de Cuarenta mil dólares Norteamericanos (USD $ 40.000,00) como respuesta efectiva de mercado. Lamentablemente, es el efecto de una realidad impensada para todos.

SÉPTIMO: Dado que las vendedoras no han tomado ninguna iniciativa para ponernos de acuerdo sobre las omisiones en que ellas mismas incurrieron en el momento de redactar el documento de compra venta privado, en cuanto al precio de venta, y al plazo en que será pagado el saldo del precio de venta, por el comprador, a las vendedoras, en relación al apartamento objeto de nuestra negociación bilateral de compra venta, propongo a las vendedoras, y/o Sucesión XX, el siguiente acuerdo-transacción de mutuo consentimiento, sujeto a las siguientes CONDICIONES:

PRIMERA: El comprador propone un plazo de TRES (3) AÑOS contados a partir de la presente fecha, para efectuar el pago del saldo del precio de venta sobre el apartamento Nro. XX, ubicado en el Edificio Residencias El Cardón, situado en Lechería, Municipio Diego Bautista Urbaneja del Estado Anzoátegui, sin intereses ya que el saldo a pagar es en Dólares Norteamericanos en calidad de moneda de cuenta y de pago, y además, por cuanto en el citado documento privado de compra venta no se pactaron intereses de ningún tipo, ni aún los intereses legales, que en ausencia de acuerdo al respecto, es del tres por ciento (3%) anual. Empero, la razón principal es que las partes negociaron la compra venta del inmueble sin incluir intereses ni penalidad de ningún tipo. De haber algún tipo de daños y perjuicios para cada una de las partes, sin haberlos especificados previamente, además de la obligación de demostrarlos, consisten en el interés legal del tres (3) por ciento anual.

SEGUNDA: Pese a la omisión por parte de las vendedoras en colocar el precio de venta, y aun cuando por efectos de la pandemia, el precio originalmente aspirado por las vendedoras, con antelación a la pandemia, era de SESENTA Y CINCO MIL DÓLARES Norteamericanos, (USD $ 65.000,00) al momento de la negociación de compra venta el mismo se había desplomado al 50%, o en un porcentaje menor, todavía, y aún las condiciones se mantienen inalterables en ese bajo nivel de precios de venta, en las ofertas del mercado.

Por lo tanto, previa aceptación, por parte de las vendedoras, del plazo de tres (3) años para pagar el saldo del precio de venta, en un (1) solo pago, o antes, si fuera posible, propongo que se mantenga el precio de venta de SESENTA Y CINCO MIL DÓLARES Norteamericanos (USD $ 65.000,00). En caso de aceptación de mutuo consentimiento por las vendedoras, el comprador pagará a las vendedoras la cantidad de CUARENTA Y CUATRO MIL DÓLARES Norteamericanos (USD $ 44.000,00) en calidad de moneda de cuenta y de pago, en fecha 28 de Marzo de 2024, o antes si fuera posible. La aceptación por parte de las vendedoras del acuerdo de mutuo consentimiento sobre el citado plazo de pago del precio de compra-venta, deberá estar reflejado en documento auténtico firmado por las partes ante una Notaría Pública, en forma inmediata, tan pronto se efectúe la respectiva confirmación.

 

TERCERA: A tales efectos, el comprador continuará en la posesión legítima del apartamento, usufructuando, disponiendo y disfrutando el apartamento antes identificado, a todos los efectos legales pertinentes, sin ser perturbado en su posesión bajo ningún concepto por las vendedoras, ni las vendedoras podrán poner a la venta ni vender bajo ninguna circunstancia el citado inmueble, salvo que las partes, de mutuo consentimiento resolvieran deshacer la negociación de compra venta, y las vendedoras hubieren reintegrado la totalidad de los VEINTIÚN MIL DÓLARES Norteamericanos (USD $ 21.000,00), que obran en su poder como abono al precio de venta, so pena de ser objeto de eventuales acciones legales –civiles-penales- permitidas por la Legislación vigente, de ser, eventualmente, el caso.

Tan pronto como las vendedoras confirmen la aceptación sobre las primeras tres (3) condiciones, las partes podrán autenticar en Notaría Pública el convenio inherente, de mutuo consentimiento, en el cual se refleje el precio de venta y el plazo en que será pagado por el comprador, a las vendedoras, el saldo del precio de venta antes señalado.

CUARTA: En el caso de no aceptar las vendedoras lo antes propuesto por el comprador, en un lapso máximo de quince (15) días continuos, contados a partir del recibo de la presente notificación, por escrito, firmando en Notaria el documento inherente del acuerdo, de mutuo consentimiento, entonces las vendedoras deberán reintegrar al comprador la cantidad de VEINTIÚN MIL DÓLARES Norteamericanos (USD $ 21.000,00), en forma inmediata, quien, en el mismo acto de recibir la citada cantidad de VEINTIÚN MIL DÓLARES Norteamericanos (USD $ 21.000,00), devolverá totalmente vacío el apartamento objeto del ya citado documento privado de compra venta.

QUINTA: En el caso de que LAS VENDEDORAS no acepten las proposiciones antes enunciadas ni devuelvan la cantidad de VEINTIÚN MIL DÓLARES Norteamericanos (USD $ 21.000,00), quedan sin efectos algunos las proposiciones anteriores, manteniéndose lo expuesto en el documento privado de compra venta a todos los efectos legales pertinentes; y, mientras las vendedora mantengan en su poder la cantidad de VEINTIÚN MIL DÓLARES Norteamericanos (USD $ 21.000,00), el comprador seguirá poseyendo, legítimamente, el apartamento antes identificado, a todos los efectos legales pertinentes, así como el usufructo inherente, la disposición del mismo y su disfrute, sin perturbación alguna de las vendedoras, en cuyo eventual caso, el comprador ejercerías las acciones legales permitidas por la Ley antes el Tribunal competente en la materia.

SEXTA Y ÚLTIMA CONDICIÓN: Si las vendedoras se negaren en aceptar, de mutuo consentimiento, la proposición del plazo de TRES (3) años para que el comprador pague el saldo del precio de venta, plazo omitido por las vendedoras, en el ya referido documento de compra venta, fijando, además el precio de venta del citado apartamento en la cantidad de SESENTA Y CINCO MIL DÓLARES Norteamericanos (USD $ 65.000,00), el cual, a la presente fecha es muy superior al promedio que rige en el mercado para inmuebles semejantes, como demostración de buena fe, el comprador, manifiesta:

Primero: que para él, -el comprador- a todos los efectos legales pertinentes, seguirá rigiendo el documento de compra venta privado firmado entre las partes de mutuo consentimiento, el cual estará vigente mientras las partes no decidan cosa alguna diferente, también de mutuo consentimiento.

Segundo: Que mientras las vendedoras no reintegren la cantidad de VEINTIÚN MIL DÓLARES Norteamericanos (USD $ 21.000,00), el comprador seguirá poseyendo, legítimamente, el apartamento antes identificado, a todos los efectos legales pertinentes y de acuerdo a los derechos de usufructo y disposición que les son inherentes.

a)      Que las vendedoras, mientras no reintegren el importe de VEINTIÚN MIL DÓLARES Norteamericanos (USD $ 21.000,00), pagados por el comprador como abono al precio de venta sobre el ya identificado apartamento Nro. 52, ubicado en el Edificio C, del Conjunto Residencia El Cardón, situado en la Avenida Prolongación los Holandeses del Morro de Barcelona, Complejo Turístico El Morro, Municipio Diego Bautista Urbaneja del Estado Anzoátegui, no podrán poner a la venta dicho apartamento bajo ningún concepto, ni perturbar al comprador la libre posesión del citado apartamento, ni pretender cobrar cánones de arrendamiento algunos, ya que el dinero como abono al precio de venta fue entregado como pago por concepto de abono al precio de venta; dicho concepto de pago a cuenta del precio de venta no podrá cambiar bajo ningún motivo. Además, se ratifica una vez más, el comprador posee legítimamente la posesión del apartamento para usufructuarlo, disponer de su uso y disfrute, a todos los efectos legales pertinentes. 

b)      Que mientras las vendedoras no reintegren la cantidad de VEINTIÚN MIL DÓLARES Norteamericanos (USD $ 21.000,00), el comprador tiene el derecho de pagar el saldo del precio de venta sea cual fuere el tiempo transcurrido, con un precio de venta máximo de SESENTA Y CINCO MIL DÓLARES Norteamericanos (USD $ 65.00,00), que fue  el que aspiraban las vendedoras antes de ocurrir la pandemia, y después de dicha fecha, el precio de mercado de todos los inmuebles disminuyó notablemente. El comprador, en demostración de su buena fe, respetaría, como máximo, el citado precio de venta.

c)      Empero, mientras las vendedoras no reintegren la citada cantidad de VEINTIÚN MIL DÓLARES Norteamericanos (USD $ 21.000,00), al comprador, ni el comprador haya pagado el saldo del precio de venta, sea cual fuere el plazo transcurrido, el comprador seguirá poseyendo, legítimamente, el citado apartamento, mientras las partes, de mutuo consentimiento, no acuerden otra cosa diferente, sea cual fuere.

Tercero: Dado que en mi condición de comprador de buena fe, he hecho proposiciones justas y correctas para llegar a un acuerdo de mutuo consentimiento, si hubiere negativas de parte de las vendedoras, respetaría sus decisiones, sujetas a las disposiciones antes enunciadas en esta carta-propuesta.

A tales efectos, se alberga la certeza de que las vendedoras analizarán la presente proposición con todas las partes involucradas,  a los fines de que puedan tomar las mejores decisiones, justas y correctas para ambas partes, en la aceptación de las proposiciones que anteceden, a sus libres elecciones y conveniencia.

Me gustaría terminar la presente carta, con un antiguo aforismo: -“En todo acuerdo amistoso, aunque cada una de las partes aparentemente pierde, en realidad, cada una de las partes, siempre gana, en tranquilidad, ahorro de dinero en abogados y tribunales, tiempo perdido inútilmente en incontables gestiones, y tantas otras cosas, inherentes, lo cual induce a las personas civilizadas a buscar el arreglo amistoso y justo para todos”.

Las vendedoras tienen en su poder la cantidad de VEINTIÚN MIL DÓLARES Norteamericanos (USD $ 21.000,00), recibida por ellas del comprador, de mutuo consentimiento, en calidad de moneda de cuenta y de pago, como abono al precio de venta, en el documento privado de compra venta, redactado por ellas mismas. Es importante que se tenga presente esta obligación de tener en su poder la cantidad de VEINTIÚN MIL DÓLARES Norteamericanos (USD $ 21.000,00), por concepto de abono a cuenta del precio de venta de parte del comprador.

La cantidad pagada por el comprador a las vendedoras, fue aplicada como abono al precio de venta sobre el citado apartamento, de mutuo consentimiento. Esa situación no puede cambiar, bajo ningún concepto, en forma unilateral de una de las partes, sino, únicamente, de mutuo consentimiento de ambas partes.

Disponen ustedes de quince (15) días continuos contados a partir de la fecha de entrega de la presente Primera Notificación para expresar su consentimiento sobre las proposiciones planteadas por el comprador en la presente.

Transcurridos quince (15) días sin haber recibido la aceptación inherente, ni, eventualmente respuesta alguna, o una respuesta negativa, las vendedoras deberán devolver, en ese eventual caso, inmediatamente,  la citada cantidad de VEINTIÚN MIL DÓLARES Norteamericanos (USD $ 21.000,00), en la misma forma en que le fue pagada, en dinero efectivo y en la moneda de cuenta y de pago mencionada, y el comprador, en el mismo acto de recibir la citada cantidad, entregará el apartamento ya identificado, debidamente desocupado.

Caso contrario, se activarán las disposiciones antes expuestas, continuando vigente, en todas sus partes, el ya citado documento privado de compra venta sobre el ya referido apartamento Nro. XX, ubicado en el Edificio Residencias El Cardón, situado en Lechería, Municipio Diego Bautista Urbaneja del Estado Anzoátegui.

Se hacen dos (2) ejemplares de un mismo tenor y a un solo efecto, en fecha 29 de Marzo de 2021, agradeciendo se sirvan firmar uno de los dos (2) ejemplares como señal de acuse de recibo, sin que implique aceptación de su contenido. Su aceptación o negación inherente, la expresarán las vendedoras, por escrito, en documento, o carta, por separado.

EL COMPRADOR

Favor devolver firmada copia de la presente en señal de acuse de recibo,

p. SUCESIÓN XX

PD.: Las vendedoras y/o Sucesión XX, disponen de quince (15) días continuos para responder la presente correspondencia.